DOLAR 5,7845
EURO 6,3850
ALTIN 271,5
BIST 108.869
Adana Adıyaman Afyon Ağrı Aksaray Amasya Ankara Antalya Ardahan Artvin Aydın Balıkesir Bartın Batman Bayburt Bilecik Bingöl Bitlis Bolu Burdur Bursa Çanakkale Çankırı Çorum Denizli Diyarbakır Düzce Edirne Elazığ Erzincan Erzurum Eskişehir Gaziantep Giresun Gümüşhane Hakkari Hatay Iğdır Isparta İstanbul İzmir K.Maraş Karabük Karaman Kars Kastamonu Kayseri Kırıkkale Kırklareli Kırşehir Kilis Kocaeli Konya Kütahya Malatya Manisa Mardin Mersin Muğla Muş Nevşehir Niğde Ordu Osmaniye Rize Sakarya Samsun Siirt Sinop Sivas Şanlıurfa Şırnak Tekirdağ Tokat Trabzon Tunceli Uşak Van Yalova Yozgat Zonguldak
İstanbul 11°C
Hafif Yağmur

Kapitalizasyon Faizi Hesaplama: Osman İnan Yazdı

Osman İnan
Kendimden kısaca biraz bahsedecek olursam, 2007 yılında Önder Çiftçi Projesinde staj yaptım, aynı yerde Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümünü 2008 yılında bitirip askere gidene kadar kaldım. 2009 ortalarında askerlik bitince Tarım Ekonomisi Bölümünde yüksek lisansa başladım. Aynı zamanda bir makine üretim şirketinde kalite bölümünde çalıştım ve ayrıca ailemin kendi arazilerinde 2011 yılı sonuna kadar tarım işiyle uğraştım. Bu tarihten 2014 yılı sonuna kadar Tarım ve Orman Bakanlığında uzman mühendis olarak çalıştım. AB ülkeleri ve Türkiye’de tarım ve kırsal kalkınmayla ilgili çalışmalar yaptım. Daha sonra 2016 yılı sonuna kadar kendi arazilerimde ceviz ve kavak yetiştiriciliği yaptım. O tarihten sonra kendi danışmanlık şirketimi kurup, gayrimenkul işine başladım. Bu dönemde yüksek lisansımı tamamladım. Tarım Ekonomisi Bölümünde doktora eğitimine başladım. Bunun yanında tarım işlerine devam etmekteyim. 2014 yılı sonundan beri de kamulaştırma, hukuk ve ceza davalarında bilirkişilik yapmaktayım. Tarım Ekonomisi Derneği, Zir. Müh. Odası ve Buğday derneğine üyeyim.

DEĞER BİÇME VE MEYVECİLİKTE UYGULAMALARI 3 – KAPİTALİZASYON FAİZİ HESAPLAMA

Bu yazıda meyve bahçelerinde değer biçmede kapitalizasyon faizi hesaplama, kapitalizyon faizinin hesaplanmasına etki eden olumlu ve olumsuz özellikler değerlendirilmiştir.

Kapitalizasyon Faizi ve Gelirlerin Kapitalizasyonu ne demektir?

Kapitalizasyon faizi, bir anlamda, gelecekte elde edilmesi beklenen gelirlerin şimdiki zamana indirgeme oranıdır. Bu oran daha çok kişilerin gelirle ilgili zaman tercihine bağlıdır. Yani kişiye göre, gelecekteki gelirlerin bugünkü değeri ile ilgilidir. Bugün elde edilecek bir gelir, gelecekte elde edilecek aynı miktardaki bir gelire tercih edilecektir. Bir kişinin zaman tercihi, gelecekteki gelirlerin alım ve satımıyla ilgili olarak piyasadaki reel faiz oranına yaklaşmaktadır1.

Zaman tercihi ile faiz arasındaki bu ilişki, piyasadaki faiz oranlarının, kapitalizasyon oranının yaklaşık bir değeri olarak ele alınabileceği şeklinde yorumlanmaktadır. Fakat bu yoruma giderken bazı konuların göz önünde tutulması gereklidir. Her şeyden önce her bir gelir şeklinin elde edileceği kaynağa göre veya elde ediliş şekline göre, farklı risk özelliği bulunmaktadır. Arazi için piyasadaki faiz oranları, doğrudan uygun bir ölçü olmayacaktır. Arazi için ele alınabilecek kapitalizasyon oranının belirlenmesinde risk, emniyet ve devamlılık açısından benzerlik gösteren yatırımlardan elde edilecek faiz oranlarının esas alınması gerektiği belirtilmelidir. Bunlar arasında en çok başvurulan kaynak, devlet tahvilleri, arazi ipoteğine dayalı kredi ve vadesiz mevduata uygulanan faiz oranlarıdır2.  

Çiftçinin;

  • Arazisine bağlılığı,
  • Kırsal kesimde yaşama arzusu,
  • Arazisini gelecek için bir güvence olarak görmesi,
  • Bir sosyal saygınlık aracı olarak sayması,
  • Arazisine işgücünü değerlendirecek bir yatırım, bir iş yeri olarak bakması,

Vb. özellikler dikkate alınarak, piyasada belirlenen faiz oranlarından daha düşük düzeyde bir kapitalizasyon oranı kabul etmemiz gerektiğini belirtilmektedir3

            Arazi rantları, çiftliğin veya arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişir. Diğer bir ifadeyle rantın hesap ediliş şekli çiftliğin veya arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık ve mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişmektedir4.

            Arazilere değer biçme, arazinin satış fiyatına ve araziden elde edilen gelirlerin kapitalizasyonuna göre olmak üzere başlıca iki yolla yapılmaktadır. Bir üçüncü yol ise çoklu regresyon analizleridir. Bu yol ile satışa konu olan araziler belli özellikleri açısından incelenir, formüle edilir ve her bir özelliğin satış fiyatı üzerine etki dereceleri istatistik ve ekonometrik analizler ile ortaya konur. Geniş çapta sağlıklı veriye ihtiyaç gösteren bu yolun Türkiye şartlarında uygulanması oldukça güçtür5.

Türkiye’de yapılan tarımsal arazi kıymet takdirlerinde en çok tartışılan konulardan birisi, kapitalizasyon faizinin ne olması gerektiğidir.

            Bu yöntemin kullanılabilmesi için pek çok arazinin gerecek satış fiyatlarının bilinmesi gerektiği halde, araştırmalarda yaygın olarak kullanılan kapitalizasyon faiz oranı toplam arazi rantlarının, toplam arazi satış fiyatlarına oranlanmasıyla bulunur6.

            Türkiye’de bu yolla faiz bulunmasına ilişkin çalışmalar bulunmaktadır7. Erkan Rehber tarafından 1984 yılında yapılan çalışmada da araştırma bölgesinde 1976’da ortalama % 8 olan faiz oranının 1984 yılında % 3’lere düştüğü saptanmıştır8. Bu bulguları genelleştirerek, Türkiye’de böyle bir durumun yaşandığını, bir araştırmaya dayanmadan ortaya koymak uygun değildir. Ancak 1950’den sonraki yıllarda görülen hızlı makinalaşma ve teknolojik gelişme, uygulanan fiyat destekleme politikaları ve hızlı nüfus artışının, sınırlı arazi arzı karşısında arazi talebini artırdığını ve benzer etkilerin Türkiye’de de yaşandığını ve bu etkinin de devam edeceğini belirtmek hatalı olmamaktadır.

Kapitalizasyon Faiz Oranını Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler nelerdir?

Kapitalizasyon faiz oranının düşük olmasının nedenleri nelerdir?

  • Arazi kapitalizasyon faiz oranı, Banka kredileri, mevduatları, şirket ve Devlet tahvilleri, hisse senetleri vb. diğer yatırımların faiz oranına göre düşüktür. Bunun nedeni; arazinin güvenilir ve riskinin az bir yatırım olmasıdır.
  • Arazi sadece bir yatırım olarak düşünülmemeli bir işyeri olduğu unutulmamalıdır.
  • Kırsal alanda arazinin cinsi, büyüklüğü, yeri vb. kişinin statüsünü belirleyebilir.

Osman İnan

osmaninan1985@gmail.com

21.03.2019

1  Locken G C, N L Bills And R.N.Boisvert (1977). Estimating Farmland Use-Value İn New York State. Natural Research Economic Division, Economic Research Service. U.S. Dept. Of Agricultural A.E. Res. 77-79. 68 S.

2 Renne R (1958). Land Economics, Harper Brothers Publisher. New York. 599 S.

3 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

4 Gülten Ş (1994). Kıymet Takdiri. Atatürk Üniversitesi Ziraat Fakültesi. Yayın no:202. Erzurum.

5 Cinemre H A (1992). Tarım Arazisi Kıymet Takdiri Kavramlar, Metodlar, Problemler Ve Çözüm Yolları. Kooperatifçilik Dergisi, No: 95; S. 21-33.

6 Mülayim Z G (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Yetkin Basım, Yayım Ve Dağıtım A.Ş. Ankara,215 S.

7 Vural H (2005). Arazilerin Kıymet Takdirleri Ve Kapitalizasyon Faiz Oranları, Bursa Barosu Dergisi, Yıl:29, Sayı: 77, S.77-78.

8 Rehber E (1984) Tarımsal Arazilerin Kıymet Takdiri Üzerine Bir Araştırma,  A.Ü. Ziraat Fakültesi Yayın No  894,  Bilimsel  Araştırma Ve İncelemeler No527, 57s. Ankara. 

YORUMLAR

Bir Cevap Yazın

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yukarıdaki form aracılığıyla siz yapabilirsiniz.

%d blogcu bunu beğendi: