Kapitalizasyon Faizi Hesaplama: Osman İnan Yazdı

DEĞER BİÇME VE MEYVECİLİKTE UYGULAMALARI 3 – KAPİTALİZASYON FAİZİ HESAPLAMA

Bu yazıda meyve bahçelerinde değer biçmede kapitalizasyon faizi hesaplama, kapitalizyon faizinin hesaplanmasına etki eden olumlu ve olumsuz özellikler değerlendirilmiştir.

Kapitalizasyon Faizi ve Gelirlerin Kapitalizasyonu ne demektir?

Kapitalizasyon faizi, bir anlamda, gelecekte elde edilmesi beklenen gelirlerin şimdiki zamana indirgeme oranıdır. Bu oran daha çok kişilerin gelirle ilgili zaman tercihine bağlıdır. Yani kişiye göre, gelecekteki gelirlerin bugünkü değeri ile ilgilidir. Bugün elde edilecek bir gelir, gelecekte elde edilecek aynı miktardaki bir gelire tercih edilecektir. Bir kişinin zaman tercihi, gelecekteki gelirlerin alım ve satımıyla ilgili olarak piyasadaki reel faiz oranına yaklaşmaktadır¹.

Zaman tercihi ile faiz arasındaki bu ilişki, piyasadaki faiz oranlarının, kapitalizasyon oranının yaklaşık bir değeri olarak ele alınabileceği şeklinde yorumlanmaktadır. Fakat bu yoruma giderken bazı konuların göz önünde tutulması gereklidir. Her şeyden önce her bir gelir şeklinin elde edileceği kaynağa göre veya elde ediliş şekline göre, farklı risk özelliği bulunmaktadır. Arazi için piyasadaki faiz oranları, doğrudan uygun bir ölçü olmayacaktır. Arazi için ele alınabilecek kapitalizasyon oranının belirlenmesinde risk, emniyet ve devamlılık açısından benzerlik gösteren yatırımlardan elde edilecek faiz oranlarının esas alınması gerektiği belirtilmelidir. Bunlar arasında en çok başvurulan kaynak, devlet tahvilleri, arazi ipoteğine dayalı kredi ve vadesiz mevduata uygulanan faiz oranlarıdır².  

Çiftçinin;

• Arazisine bağlılığı,
• Kırsal kesimde yaşama arzusu,
• Arazisini gelecek için bir güvence olarak görmesi,
• Bir sosyal saygınlık aracı olarak sayması,
• Arazisine işgücünü değerlendirecek bir yatırım, bir iş yeri olarak bakması,

Vb. özellikler dikkate alınarak, piyasada belirlenen faiz oranlarından daha düşük düzeyde bir kapitalizasyon oranı kabul etmemiz gerektiğini belirtilmektedir³. 

            Arazi rantları, çiftliğin veya arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişir. Diğer bir ifadeyle rantın hesap ediliş şekli çiftliğin veya arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık ve mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişmektedir⁴.

            Arazilere değer biçme, arazinin satış fiyatına ve araziden elde edilen gelirlerin kapitalizasyonuna göre olmak üzere başlıca iki yolla yapılmaktadır. Bir üçüncü yol ise çoklu regresyon analizleridir. Bu yol ile satışa konu olan araziler belli özellikleri açısından incelenir, formüle edilir ve her bir özelliğin satış fiyatı üzerine etki dereceleri istatistik ve ekonometrik analizler ile ortaya konur. Geniş çapta sağlıklı veriye ihtiyaç gösteren bu yolun Türkiye şartlarında uygulanması oldukça güçtür⁵.

Türkiye’de yapılan tarımsal arazi kıymet takdirlerinde en çok tartışılan konulardan birisi, kapitalizasyon faizinin ne olması gerektiğidir.

            Bu yöntemin kullanılabilmesi için pek çok arazinin gerecek satış fiyatlarının bilinmesi gerektiği halde, araştırmalarda yaygın olarak kullanılan kapitalizasyon faiz oranı toplam arazi rantlarının, toplam arazi satış fiyatlarına oranlanmasıyla bulunur⁶.

            Türkiye’de bu yolla faiz bulunmasına ilişkin çalışmalar bulunmaktadır⁷. Erkan Rehber tarafından 1984 yılında yapılan çalışmada da araştırma bölgesinde 1976’da ortalama % 8 olan faiz oranının 1984 yılında % 3’lere düştüğü saptanmıştır⁸. Bu bulguları genelleştirerek, Türkiye’de böyle bir durumun yaşandığını, bir araştırmaya dayanmadan ortaya koymak uygun değildir. Ancak 1950’den sonraki yıllarda görülen hızlı makinalaşma ve teknolojik gelişme, uygulanan fiyat destekleme politikaları ve hızlı nüfus artışının, sınırlı arazi arzı karşısında arazi talebini artırdığını ve benzer etkilerin Türkiye’de de yaşandığını ve bu etkinin de devam edeceğini belirtmek hatalı olmamaktadır.

Kapitalizasyon Faiz Oranını Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler nelerdir?

Kapitalizasyon faiz oranının düşük olmasının nedenleri nelerdir?

• Arazi kapitalizasyon faiz oranı, Banka kredileri, mevduatları, şirket ve Devlet tahvilleri, hisse senetleri vb. diğer yatırımların faiz oranına göre düşüktür. Bunun nedeni; arazinin güvenilir ve riskinin az bir yatırım olmasıdır.
• Arazi sadece bir yatırım olarak düşünülmemeli bir işyeri olduğu unutulmamalıdır.
• Kırsal alanda arazinin cinsi, büyüklüğü, yeri vb. kişinin statüsünü belirleyebilir.

Osman İnan

osmaninan1985@gmail.com

21.03.2019

1  Locken G C, N L Bills And R.N.Boisvert (1977). Estimating Farmland Use-Value İn New York State. Natural Research Economic Division, Economic Research Service. U.S. Dept. Of Agricultural A.E. Res. 77-79. 68 S.

2 Renne R (1958). Land Economics, Harper Brothers Publisher. New York. 599 S.

3 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

4 Gülten Ş (1994). Kıymet Takdiri. Atatürk Üniversitesi Ziraat Fakültesi. Yayın no:202. Erzurum.

5 Cinemre H A (1992). Tarım Arazisi Kıymet Takdiri Kavramlar, Metodlar, Problemler Ve Çözüm Yolları. Kooperatifçilik Dergisi, No: 95; S. 21-33.

6 Mülayim Z G (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Yetkin Basım, Yayım Ve Dağıtım A.Ş. Ankara,215 S.

7 Vural H (2005). Arazilerin Kıymet Takdirleri Ve Kapitalizasyon Faiz Oranları, Bursa Barosu Dergisi, Yıl:29, Sayı: 77, S.77-78.

8 Rehber E (1984) Tarımsal Arazilerin Kıymet Takdiri Üzerine Bir Araştırma,  A.Ü. Ziraat Fakültesi Yayın No  894,  Bilimsel  Araştırma Ve İncelemeler No527, 57s. Ankara.