Meyvelik Arazilerde Değerleme Konusu: Osman İnan Yazdı

Bu yazıda değer biçme yöntemlerinin meyvelik arazilerde nasıl uygulandığına değinilecektir. Yazının değerleme konusu ile ilgililere faydalı olmasını umarım.

Meyvelik ve Ağaçlıklarda Gelir Yöntemi Uygulamalarına Bakarsak;

Meyve arazilerinde değerlemenin amacının bilinmesi, doğru bir değerleme yapılabilmesi, sonuçların istenen şekilde açıklanabilmesi ve yorumlanabilmesi açısından önemli ve gerekli olmaktadır. Meyve arazilerinin değerleri üzerinde çok sayıda faktör etkili olabilmekte, ayrıca ekonomik şartlara göre değer de değişebilmektedir. Öte yandan meyve arazilerinin değerlemesinde amaca göre kullanılacak yöntem de farklı olabilmekte ve farklı yöntemler aynı sonucu vermemektedir. Örneğin Türkiye’de 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu arazilerin pazar değerlerinin (alım-satım bedelleri), 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ise arazilerden elde edilecek gelire göre bulunacak değerlerin esas alınmasını öngörmektedir¹.

Meyve bahçesi, bağ, zeytinlik gibi çok yıllık (uzun ömürlü) bitkisel üretim yapılan ve yapılması uygun olan araziler için hem arazinin net gelir hesabı ve hem de gelirin kapitalizasyonunda farklı yaklaşımlar kullanılmalıdır. Çok yıllık bitki yetiştiriciliğinde, uzun bir ömür söz konusu olmakta ve her yıl arazinin gelirinde farklılıklar ortaya çıkmaktadır².

            Bu farklılık dikkate alınarak üç farklı yaklaşım önerilebilir³.

Birinci yaklaşım olarak, Çok yıllık bitkilerde ekonomik ömür içerisinde 4 farklı dönem söz konusudur. Maliyet hesabı açısından bu 4 farklı dönem, tesis dönemi ve üretim dönemi şeklinde iki dönem olarak da incelenebilir. Arazinin yıllık gelirinin hesabında da bu ayrımdan yararlanılabilir. Yıllık üretim masraflarına dayalı olarak bulunacak arazinin net gelirinden, tesis masraflarından hesaplanacak yıllık tesis masrafları amortisman payı düşülerek, ortalama bir rant değeri tahmin edilebilir. Yıllık üretim yapılan arazilerde olduğu gibi, yıllık gelir kapitalize edilerek işletme veya arazi değeri saptanabilir.

İkinci yaklaşım olarak, sadece üretim dönemi masraflarından hareketle bir rant hesabı yapılabilir. Tesislerin amortisman payına karşılık olarak ise, bu amaçla hesaplanacak bir amortisman oranı, kapitalizasyon faizine eklenerek çözüme ulaşılabilir.

Üçüncü yaklaşım olarak ise, çok yıllık bitki üretilen ve üretilmesi uygun olan arazilerde, tek yıllık rant hesabı yerine, tüm ekonomik ömrü dikkate alan gelir toplamından hareket etmektedir. Bu yaklaşımda, hesaplanan gelir periyodik gelir olarak isimlendirilmekte ve hesaplanan periyodik gelirin kapitalizasyonu yoluyla arazi kıymetleri tahmin edilmektedir.

Üçüncü yaklaşımı uygularsak; Örneğin (n) yıl ekonomik ömre sahip bir meyvenin yetiştirildiği arazide (n) yıl içinde elde edilecek arazi net gelirleri (n) yılı sonuna getirilerek periyodik gelir (P) tahmin edilmektedir.  

Arazinin her n yılda bir sonsuz sayıda P gibi bir gelir getireceği kabul edilerek, sonsuz sayıdaki periyodik gelirlerin toplam şimdiki değerinin bulunması yoluyla arazi kıymetleri tahmin edilmektedir. Konuyu açıklamak için periyot sayısını k’yı kabul edersek; her biri (n) yılı sonunda elde edilen, birbirine eşit (k) sayıdaki periyodik gelirin toplam bugünkü değeri, başka bir anlatımla arazinin kıymeti (K₀ = K)¹;

 K₀= P x qk-1 / ((qⁿ – 1) x q^nk) olacaktır. Burada periyot sayısı (k) sonsuz olursa eşitlik,

K₀= P / (qⁿ – 1) olacaktır.

Bu formül (n) periyot sonunda elde edilen P gibi, sonsuz sayıda periyotta elde edilecek gelirlerin bugünkü değerleri toplamını bulma formülüdür.

Çok yıllık meyveliklerin belirli periyotlar içinde sonsuz sayıda gelir getireceği kabul edildiğinde bu formül uygulanabilir. Başka bir anlatımla bu formül kullanılarak, çok yıllık bitki yetiştirilen ve yetiştirilmesi uygun olan bir arazinin çıplak arazi kıymeti tahmin edilebilir. Örneğin ekonomik ömrü n=25 yıl olan bir meyvelik veya meyve yetiştirilen bir arazinin çıplak arazi değeri; P, 25 yıl ekonomik ömür içinde elde edilecek periyodik gelir olmak üzere;

K₀ = P / (q²⁵ – 1) olacaktır.

Çok yıllık bitkilerle ilgili önemli konulardan birisi de, arazilerin üzerindeki ağaçlarla birlikte kıymetlerinin takdir edilmesidir. Gelir yöntemini uygulayarak, bu sorunu iki şekilde çözebiliriz;

Geçmiş değerler yaklaşıma göre, (t) yaşındaki ağaçlarla kaplı bir arazinin değeri, çıplak arazi değerini (t) yılına getirilen değerinden başlangıçtan (0), (t)’ye kadar olan R değerlerinin (t) anına getirilmiş toplam değerinden, çıkartılarak hesaplanır.

Gelecek değerler yaklaşımına göre, (t) yaşındaki ağaçlarla kaplı bir arazinin değeri, çıplak arazi değeri (n-t) yılına getirilerek, bu değerden sondan (n) (t)’ye kadar olan R değerlerinin (t) anına getirilmiş toplam değeri çıkartılarak hesaplanır.

Aslında her iki yöntemle de aynı sonuç elde edilebilmektedir. Buna rağmen uygulamada t yılı ekonomik ömrün başına yakınsa geçmiş değerler yöntemi, ekonomik ömrün sonuna yakınsa gelecek değerler yöntemi tercih edilmektedir.

Ağaç değerinin tespiti hakkında da bazı çalışmalar vardır. Bu çalışmalardan örnekler aşağıdaki gibidir;

Meyve arazilerinde gelir yöntemine göre elde edilen farklı yaşlardaki ağaçlı değerden çıplak toprak değeri çıkarıldıktan sonra kalan değer, dekardaki ağaç sayısına oranlandığında farklı yaşlardaki ağaç değerleri bulunabilmektedir.

Bir arazide farklı meyve ağaçları bulunduğunda ve bu ağaçların değeri tek tek tespit edilmek istenildiğinde; eğer ağaçlar tesis döneminde ise ayrı ayrı maliyetleri bulunmakta, ağaçlar artış veya normal üretim döneminde ise ilk olarak aynı cins ve yaşta bir dekar meyve arazisinin değeri bulunmakta, daha sonra bu değer bir dekardaki normal ağaç sayısına bölünmekte, son olarak ağaçlar yaşlı ve ömür sonuna yakın ise odun değerlerine göre değerlemesi yapılmaktadır⁴.

Ağaç değerlerinin belirlenmesinde kullanılan yöntemlerden biri de Christ Junge tarafından geliştirilen junge yöntemidir. Bu yöntemde öncelikle bir ağacın (örneğin zeytin, fındık vb.), değer takdiri yapılan tarihten sonra kaç yıl süre ile meyve vereceği tahmin edilmekte, daha sonra bu periyodisitesine bölünerek verimli yıl sayısı hesaplanmaktadır.  Sonuçta verimli yıl sayısı ve buna karşılık gelen katsayı, ağaçtan elde edilen gelirle çarpılarak ağaç değeri belirlenmektedir⁵.

Diğer Yöntemler

Kantitatif yöntemler; Tarım arazilerinin değerlerinin belirlenmesinde matematiksel ve ekonometrik yöntem ve modeller olarak kullanılabilmektedir.

Arazilerin kıymet takdirinde kullanılan en yaygın yaklaşım çoklu regresyon analizleri olmaktadır. Bu analizlerde arazi değeri bağımlı değişken olarak ele alınmakta, arazi değerini etkileyen faktörler tespit edilerek arazi değerleri bu değişkenler vasıtasıyla açıklanmaktadır⁶.

Yapılan çalışmalar meyve arazileri de dahil pek çok taşınmazın değerinin matematiksel olarak geliştirilecek modellerle hesaplanabileceğini göstermiştir^7,8.

Tamamlayıcı değer kriteri; Bütün bir maldan ayrılan parçanın değeri bulunmak istendiğinde, bu kritere göre ayrılan parçanın, bütün malın değerinden mal sahibinin elinde kalan kısmın değeri çıkarılarak bulunmasıdır⁹.

Osman İnan

28.03.2019

osmaninan1985@gmail.com

1 Engindeniz S (2001). Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir’in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü. Yayın No:214. Ankara.

2 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

3 Casler G L And G B White (1982). Alternative Methods Of Capitalizing Income From Orchard, Groves, And Vineyards, Cornell University, Staff Paper, July, No: 82-22.

4 Mülayim Z G (2008). Tarımsal Değer Biçme Ve Bilirkişilik. 3. Baskı. Yetkin Yayınları. Ankara.

5 Akın M Y (2001). Kamulaştırmada Bilirkişilik. T.M.M.O.B. Ziraat Mühendisleri Odası Yayını. Kozan Ofset. Ankara.

6 Hurma H (2000) ‘Tekirdağ İlinde Bulunan Tarımsal Arazilerde Karşılaşılan Değer Biçme Sorunları Üzerine Bir Araştırma’ Yüksek Lisans Tezi. Trakya Üniversitesi. Fen Bilimleri Enstitüsü. Tarım Ekonomisi Anabilimdalı.

7 Ellerman D (1994). The Mathematics of Real Estate Appraisal. World Bank Working Papers. Paris.

8 Fisher C E (1996). Mathematics for Real Estate Appraisers: An Appraisal İnstitute Handbook. Puslished by the Appraisal İnstitute. Chicago.

9 Kalkan M (2012). Bilirkişi El Kitabı. TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası. Teknik Yayınlar. No:6. Genişletilmiş 5. Baskı. Şubat 2012.