Meyve Arazilerinde Değerleme Esasları: Osman İnan yazdı
MEYVE ARAZİLERİNDE DEĞERLEME ESASLARI
Bu yazıda değerleme konusu ile ilgili çalışanlara yardımcı olması amacıyla değerleme konusunun başlıca konularıyla ilgili bilgiler verilmiş ve meyve bahçelerinde değerlemenin amaçları açıklanmış, değerleme uygulamalarından pazar ve maliyet kriterlerine değinilmiştir.
Meyve Arazilerinde Değerleme Uygulaması Amaçlarına bakarsak;
Günümüzde meyve arazilerinin değerlemesi daha çok kamulaştırmalarda söz konusu olmaktadır. Çünkü yol, baraj, park vb. nedenlerle çoğu zaman bazı meyve arazilerinin kamulaştırması yapılmaktadır. Kamulaştırma dışında meyve arazilerinin değerleme; arazi vergi değerlerinin alım-satım değerine göre belirlenmesinde, üreticilerin meyve arazilerini karşılık göstererek kredi kullanmaları durumunda, meyve arazilerinde oluşacak zararın sigorta şirketleri tarafından karşılanması durumunda, miras yoluyla meyve arazilerinin paylaşılması durumlarında, parçalı arazilerin toplulaştırılmasında ve meyve arazilerinin alım-satımı halinde alıcı ve satıcı açısından makul bir fiyatın belirlenmesinin gerektiği vb. durumlarda da söz konusu olabilmektedir. Ancak amaç ne olursa olsun önemli olan objektif ve doğru bir değerleme yapabilmektir. Bunun için de bilimsel esas ve yöntemlerin uygun şekilde kullanılması gerekmektedir1.
Meyve arazilerinin kıymet takdirinde uygulanabilecek yöntemin belirlenmesinde genel olarak aşağıdaki ilkeler dikkate alınmaktadır2.
- Değer takdirinin amacı,
- Değeri takdir edilecek olan meyve arazisinin hangi dönemde (tesis, artış, normal üretim veya eksiliş) olduğu,
- Değeri takdir edilecek olan meyve arazisi ile ilgili gerekli verilerin elde edilme durumu.
Meyve Arazilerinde Değerleme Uygulaması Yöntemlerine bakarsak;
Meyve arazilerinin kıymet takdirinde kullanılabilecek yöntemler ise üç grupta toplanır3,4.
- Pazar veya piyasa değeri yöntemi
- Maliyet yöntemi
- Gelirlerin kapitalizasyonu veya gelir yöntemi
Aşağıda pazar yöntemi ve maliyet yöntemi hakkında bilgiler verilmiş, haftaya da gelir yöntemi ile ilgili bilgiler verilecektir.
Herhangi bir taşınır veya taşınmaz mal için piyasa ekonomisi içinde iyi işleyen bir pazar bulunabildiğinde ve pazara ait verilerin sağlıklı ve güvenilir olarak elde edildiği durumlarda pazar değeri yönteminin kullanılması uygun olacaktır3,4. Bunun nedeni; Bu yöntemde bir malın değeri karşılaştırma ile bulunur Ancak tarım işletmelerinde ve arazilerinde çoğu zaman belirgin bir piyasanın bulunmayışı bu yöntemin uygulamalarını zorlaştırır5. Bunun için yapılması gereken kıymet takdiri mala emsal teşkil edebilecek çok sayıda malların alım-satım değerini bulmaktır. Sonrasında o mala ilişkin olumlu ve olumsuz özellikler dikkate alınarak değer biçilmelidir.
Meyveliklerde pazar yöntemi uygulamalarından karşılaştırmaya dayalı pazar yöntemi kullanılmaktadır. Bunun için öncelikle değeri takdir edilen meyve arazisine benzer ve satış fiyatı bilinen bir meyve arazisi bulunmakta, daha sonra bir karşılaştırma öğesi (arazi genişliği, ağaç sayısı, kira bedeli, vb)6.
Basit karşılaştırma yönteminde istenilen sonuca ulaşabilmek için dikkat edilmesi gereken en önemli husus karşılaştırılan A ve B meyve arazilerinin cins, yaş, satış fiyatı yönlerinden birbirlerinin benzeri olmalarıdır.
Bileşik karşılaştırma yönteminde ise karşılaştırma için birden çok meyve arazisi alınmaktadır7. Bileşik karşılaştırma yönteminde doğru sonuç elde edebilmek için, değer takdir edilen meyve arazisine her yönden benzer ve gerçek satış fiyatları bilinen meyve arazilerinin bulunması gerekmektedir. Bunu yapabilmek güçtür. Ancak basit karşılaştırma yöntemine göre daha iyi sonuç verdiği açıktır8.
Bu kriterde bir malın değerinin takdirinde maliyeti esas alınmaktadır. Genel olarak üretilen bir malın maliyeti, üretim giderleri toplamına eşittir. Diğer yandan bir malın üretim giderleri sabit olmamaktadır. Üretim giderleri; kullanılan sermayelerin faizini, ödenen ücretleri, vergileri ve amortisman masrafları gibi masraf unsurlarını içermektedir9.
Değerlemesi yapılacak meyve arazisi tesis döneminde ise maliyet yönteminden yararlanılmaktadır. Bu dönemde ağaçlardan ürün alınmamaktadır. Bu yüzden de meyve arazisinden bir gelir elde edilmesi söz konusu değildir. Ayrıca bu dönemdeki maliyet verilerine kolayca ulaşmak mümkündür ve bu veriler piyasa verileri ile de kontrol edilebilmektedir10.
Osman İnan
07.03.2019
1 Engindeniz S (2001). Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir’in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü. Yayın No:214. Ankara.
2 Kamulaştırma Kanunu. Kanun No:2942, Tbmm. Ankara.
3 Mülayim Z G (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Yetkin Basım, Yayım Ve Dağıtım A.Ş. Ankara,215 S.
4 Rehber E (1999). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. 1. Baskı.
5 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.
6 Mülayim Z G (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Yetkin Basım, Yayım Ve Dağıtım A.Ş. Ankara,215 S.
7 Engindeniz S (2001). Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir’in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü. Yayın No:214. Ankara.
8 Mülayim Z G ve Güneş T (1986). Yeni Bilirkişi Rehberi. Ayyıldız Matbaası. Ankara.
9 Mülayim Z G (2008). Tarımsal Değer Biçme Ve Bilirkişilik. 3. Baskı. Yetkin Yayınları. Ankara.
10 Rehber E (1999). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. 1. Baskı.