DOLAR 5,7501
EURO 6,3645
ALTIN 275,7
BIST 101.144
Adana Adıyaman Afyon Ağrı Aksaray Amasya Ankara Antalya Ardahan Artvin Aydın Balıkesir Bartın Batman Bayburt Bilecik Bingöl Bitlis Bolu Burdur Bursa Çanakkale Çankırı Çorum Denizli Diyarbakır Düzce Edirne Elazığ Erzincan Erzurum Eskişehir Gaziantep Giresun Gümüşhane Hakkari Hatay Iğdır Isparta İstanbul İzmir K.Maraş Karabük Karaman Kars Kastamonu Kayseri Kırıkkale Kırklareli Kırşehir Kilis Kocaeli Konya Kütahya Malatya Manisa Mardin Mersin Muğla Muş Nevşehir Niğde Ordu Osmaniye Rize Sakarya Samsun Siirt Sinop Sivas Şanlıurfa Şırnak Tekirdağ Tokat Trabzon Tunceli Uşak Van Yalova Yozgat Zonguldak
İstanbul 21°C
Parçalı Bulutlu

Meyve Arazilerinde Değerleme Esasları: Osman İnan Yazdı

Osman İnan
Kendimden kısaca biraz bahsedecek olursam, 2007 yılında Önder Çiftçi Projesinde staj yaptım, aynı yerde Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümünü 2008 yılında bitirip askere gidene kadar kaldım. 2009 ortalarında askerlik bitince Tarım Ekonomisi Bölümünde yüksek lisansa başladım. Aynı zamanda bir makine üretim şirketinde kalite bölümünde çalıştım ve ayrıca ailemin kendi arazilerinde 2011 yılı sonuna kadar tarım işiyle uğraştım. Bu tarihten 2014 yılı sonuna kadar Tarım ve Orman Bakanlığında uzman mühendis olarak çalıştım. AB ülkeleri ve Türkiye’de tarım ve kırsal kalkınmayla ilgili çalışmalar yaptım. Daha sonra 2016 yılı sonuna kadar kendi arazilerimde ceviz ve kavak yetiştiriciliği yaptım. O tarihten sonra kendi danışmanlık şirketimi kurup, gayrimenkul işine başladım. Bu dönemde yüksek lisansımı tamamladım. Tarım Ekonomisi Bölümünde doktora eğitimine başladım. Bunun yanında tarım işlerine devam etmekteyim. 2014 yılı sonundan beri de kamulaştırma, hukuk ve ceza davalarında bilirkişilik yapmaktayım. Tarım Ekonomisi Derneği, Zir. Müh. Odası ve Buğday derneğine üyeyim.

MEYVE ARAZİLERİNDE DEĞERLEME ESASLARI

Bu yazıda değerleme konusu ile ilgili çalışanlara yardımcı olması amacıyla değerleme konusunun başlıca konularıyla ilgili bilgiler verilmiş ve meyve bahçelerinde değerlemenin amaçları açıklanmış, değerleme uygulamalarından pazar ve maliyet kriterlerine değinilmiştir.

Meyve Arazilerinde Değerleme Uygulaması Amaçlarına bakarsak;

Günümüzde meyve arazilerinin değerlemesi daha çok kamulaştırmalarda söz konusu olmaktadır. Çünkü yol, baraj, park vb. nedenlerle çoğu zaman bazı meyve arazilerinin kamulaştırması yapılmaktadır. Kamulaştırma dışında meyve arazilerinin değerleme; arazi vergi değerlerinin alım-satım değerine göre belirlenmesinde, üreticilerin meyve arazilerini karşılık göstererek kredi kullanmaları durumunda, meyve arazilerinde oluşacak zararın sigorta şirketleri tarafından karşılanması durumunda, miras yoluyla meyve arazilerinin paylaşılması durumlarında, parçalı arazilerin toplulaştırılmasında ve meyve arazilerinin alım-satımı halinde alıcı ve satıcı açısından makul bir fiyatın belirlenmesinin gerektiği vb. durumlarda da söz konusu olabilmektedir. Ancak amaç ne olursa olsun önemli olan objektif ve doğru bir değerleme yapabilmektir. Bunun için de bilimsel esas ve yöntemlerin uygun şekilde kullanılması gerekmektedir1.

Meyve arazilerinin kıymet takdirinde uygulanabilecek yöntemin belirlenmesinde genel olarak aşağıdaki ilkeler dikkate alınmaktadır2.

  • Değer takdirinin amacı,
  • Değeri takdir edilecek olan meyve arazisinin hangi dönemde (tesis, artış, normal üretim veya eksiliş) olduğu,
  • Değeri takdir edilecek olan meyve arazisi ile ilgili gerekli verilerin elde edilme durumu.

Meyve Arazilerinde Değerleme Uygulaması Yöntemlerine bakarsak;

Meyve arazilerinin kıymet takdirinde kullanılabilecek yöntemler ise üç grupta toplanır3,4.

  • Pazar veya piyasa değeri yöntemi
  • Maliyet yöntemi
  • Gelirlerin kapitalizasyonu veya gelir yöntemi

Aşağıda pazar yöntemi ve maliyet yöntemi hakkında bilgiler verilmiş, haftaya da gelir yöntemi ile ilgili bilgiler verilecektir.

Pazar Yöntemi        

Herhangi bir taşınır veya taşınmaz mal için piyasa ekonomisi içinde iyi işleyen bir pazar bulunabildiğinde ve pazara ait verilerin sağlıklı ve güvenilir olarak elde edildiği durumlarda pazar değeri yönteminin kullanılması uygun olacaktır3,4. Bunun nedeni; Bu yöntemde bir malın değeri karşılaştırma ile bulunur Ancak tarım işletmelerinde ve arazilerinde çoğu zaman belirgin bir piyasanın bulunmayışı bu yöntemin uygulamalarını zorlaştırır5. Bunun için yapılması gereken kıymet takdiri mala emsal teşkil edebilecek çok sayıda malların alım-satım değerini bulmaktır. Sonrasında o mala ilişkin olumlu ve olumsuz özellikler dikkate alınarak değer biçilmelidir.

Meyveliklerde pazar yöntemi uygulamalarından karşılaştırmaya dayalı pazar yöntemi kullanılmaktadır. Bunun için öncelikle değeri takdir edilen meyve arazisine benzer ve satış fiyatı bilinen bir meyve arazisi bulunmakta, daha sonra bir karşılaştırma öğesi (arazi genişliği, ağaç sayısı, kira bedeli, vb)6.

Basit karşılaştırma yönteminde istenilen sonuca ulaşabilmek için dikkat edilmesi gereken en önemli husus karşılaştırılan A ve B meyve arazilerinin cins, yaş, satış fiyatı yönlerinden birbirlerinin benzeri olmalarıdır.

Bileşik karşılaştırma yönteminde ise karşılaştırma için birden çok meyve arazisi alınmaktadır7. Bileşik karşılaştırma yönteminde doğru sonuç elde edebilmek için, değer takdir edilen meyve arazisine her yönden benzer ve gerçek satış fiyatları bilinen meyve arazilerinin bulunması gerekmektedir. Bunu yapabilmek güçtür. Ancak basit karşılaştırma yöntemine göre daha iyi sonuç verdiği açıktır8.

Maliyet Kriteri

Bu kriterde bir malın değerinin takdirinde maliyeti esas alınmaktadır. Genel olarak üretilen bir malın maliyeti, üretim giderleri toplamına eşittir. Diğer yandan bir malın üretim giderleri sabit olmamaktadır. Üretim giderleri; kullanılan sermayelerin faizini, ödenen ücretleri, vergileri ve amortisman masrafları gibi masraf unsurlarını içermektedir9.

Değerlemesi yapılacak meyve arazisi tesis döneminde ise maliyet yönteminden yararlanılmaktadır. Bu dönemde ağaçlardan ürün alınmamaktadır. Bu yüzden de meyve arazisinden bir gelir elde edilmesi söz konusu değildir. Ayrıca bu dönemdeki maliyet verilerine kolayca ulaşmak mümkündür ve bu veriler piyasa verileri ile de kontrol edilebilmektedir10.

 

Osman İnan

osmaninan1985@gmail.com

07.03.2019

 

 

1 Engindeniz S (2001). Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir’in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü. Yayın No:214. Ankara.

2 Kamulaştırma Kanunu. Kanun No:2942, Tbmm. Ankara.

3 Mülayim Z G (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Yetkin Basım, Yayım Ve Dağıtım A.Ş. Ankara,215 S.

4 Rehber E (1999). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. 1. Baskı.

5 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

6 Mülayim Z G (1994). Tarımsal Değer Biçme, Genel-Özel-Yasal, Yetkin Basım, Yayım Ve Dağıtım A.Ş. Ankara,215 S.

7 Engindeniz S (2001). Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir’in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü. Yayın No:214. Ankara.

8 Mülayim Z G ve Güneş T (1986). Yeni Bilirkişi Rehberi. Ayyıldız Matbaası. Ankara.

9 Mülayim Z G (2008). Tarımsal Değer Biçme Ve Bilirkişilik. 3. Baskı. Yetkin Yayınları. Ankara.

10 Rehber E (1999). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. 1. Baskı.

 

YORUMLAR

Bir Cevap Yazın

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yukarıdaki form aracılığıyla siz yapabilirsiniz.

%d blogcu bunu beğendi: