Meyvecilikte Gelir Yöntemi: Osman İnan Yazdı

Bu yazıda meyvecilikte kullanılan değerleme yöntemlerinden gelir yöntemi konusuna değinilmiştir.

Gelir Yöntemi Esaslarına Bakarsak;

Bir mala gelirinden hareketle değer biçme yöntemidir. Bu şekilde bir malın gelirinden hareket ederek değerinin ifade edilmesine, başka bir anlatımla kapital gelirinin kapital değerine dönüştürülmesine gelirin kapitalizasyonu denmektedir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için malın bir gelirinin olması ve bu gelirin süreklilik özelliği taşıması gereklidir. Başka bir anlatımla, bu malın sürekli bir mal olması gerekir. Bu nedenle gelir yöntemi sürekli ve taşınmaz malların değerlerinin saptanmasında kullanılır. Bunlar bina, arsa gibi taşınmazlardır. Tarım alanında da tarım işletmesi, işletme parselleri (araziler), tarımsal yapıların değerlerinin ortaya konmasında kullanılmaktadır1.

Gelir yöntemini açıklarken, öncelikle paranın zaman değeri ve bununla ilgili bazı uygulamaları açıklamakta yarar bulunmaktadır.

Paranın zaman değeri, kısaca paranın zaman karşısında, özellikle de enflasyon karşısında değerinin korunması gereğinin mantığı üzerine kurulmuştur. Buna göre yatırımcı cebindeki parasından belli bir süre uzak kalmak karşılığında belli bir getiri talep edecektir. Her ne kadar bazı sistemlerde farklı isimlerde anılsa da tanımı gereği, paranın zaman değerinin bünyesinde faiz kavramı vardır2.

Bir K0kapitalinin belirli bir faiz (f) oranına göre belirli bir yıl (n) sonunda ulaşacağı değeri bulma (compounding) işlemi olarak ifade edilebilir. Bunun tam tersi, yani Knkapitalinin, belirli bir faiz oranına göre başlangıç değerinin (K0) bulunması, başlangıç yılına getirilmesi, indirgenmesi (discounting) veya bugünkü değerinin bulunması işlemidir.

Açıklanan şekilde, sabit sermaye unsurunun ekonomik ömrü içerisinde ortaya çıkacak gelir ve giderleri toplarken, paranın zaman değerini dikkate almak amacıyla, açıklanan işlemleri yaparak, gelecekte elde edilecek gelir ve yapılacak masrafların şimdiki zamana indirgenmesi, diğer bir ifade ile bugünkü değerinin bulunması gerekecektir.

Geliştirilmiş bir formülle, K=R/f (K= Kıymet, R= Yıllık Gelir, f=Kapitalizasyon faizi) olarak ifade edilmektedir. Bu yönteme gelir yöntemi veya gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi denilmektedir. Gelirin eşitlik göstermemesi (meyveliklerde), belirli periyotlarda tekrar edilmesi, süresinin farklılığı durumlarında, meyveliklerde gelir yöntemine göre değer biçme bölümünde açıklanacağı gibi, esası gelecekteki gelirlerin değerleme anına biriktirilmesi (indirgenmesi), yani kapitalizasyonu olmak üzere, farklı şimdiki değer bulma formülleri kullanılmaktadır.

Gelecekte Elde Edilecek Yıllık Gelirin Tahmini Uygulaması;

Bir tarım işletmesinin veya işletme arazisi veya arazi parçasının değerlemesi yapılırken, tarım işletmesi ile işletmecinin gelirinin farklı kavramlar olduğunu daima göz önünde tutmak gerekir3. Bizi ilgilendiren tarım işletmesinin geliridir. İşletmenin geliri hesaplanırken esas itibariyle gayrisafi hasıladan hareket etmek gereklidir. Gayrisafi hasılaya ulaşabilmek için, dikkate alınması gerekli işletme dışı tarımsal gelir vb. doğru olarak saptanmasındaki güçlük nedeniyle, gayrisafi üretim değeri (GSÜD) kullanılabilir4.

İşletme gelirinin ortaya konmasında önemli konulardan birisi de kullanılacak fiyatların seçimi olmaktadır. Bazı ekonomistlerce, geçmiş 10-15 yıllık fiyat ortalamalarının kullanılması önerilmektedir5. Bu şekilde bir değerlendirme özellikle yüksek düzeyde enflasyonun yaşandığı ülkelerde ilgisiz, beklenmeyen sonuçlar verecektir. En genel yaklaşım, en son cari piyasa fiyatlarının kullanılmasıdır6. Özellikle enflasyon oranının yüksek bulunduğu ülkelerde, tahminin geniş bir zaman serisi içinde yapılması anlamsız sonuç verecektir. Diğer yandan üreticilerin gelecekteki faaliyetlerini yönlendiren, etmenlerden birinin de cari fiyatlar olduğu unutulmamalıdır. Gerçekten tahmin edilecek değer güncel olacağına göre tahminlerin güncelleştirilmesi gibi ikinci bir işlem yapmak yerine doğrudan cari fiyatların kullanılması yerinde olacaktır. Normal verim ve tahmin edilen cari fiyatlar tahmininden sonra gayrisafi üretim değeri veya gayrisafi hasıla hesaplanabilir7.

Gayri safi üretim değeri, bitkisel üretim değeri, hayvansal üretim değeri ve demirbaşta meydana gelen prodüktif kıymet artışlarını içermektedir8. Burada işletmecinin oturduğu konut kira bedeli ve işletme dışı tarımsal gelir dikkate alınmaktadır. Bu yaklaşım kullanıldığında masraflar hesaplanırken, aile işgücü ücret karşılığının hesabında, aile işgücünün sadece işletmede çalıştığı süre (işletme dışındaki çalıştığı gün sayısı) dikkate alınmalıdır. Diğer yandan işletmecinin oturduğu bina masraflarının dikkate alınmaması yanında, işletmedeki sermayenin (alet makine gibi) işletme dışında kullanılmasının yarattığı masrafların da dikkate alınmasına gerektiğine dikkat etmek gerekir.

Öte yandan, GSÜD’ne konut kira bedeli ve işletme dışı tarımsal gelir eklendiğinde gayrisafi hasıla bulunur. Bu durumda da doğal olarak aile işgücü ücret karşılığı hesaplanırken, aile işgücünün tümüyle işletmede çalıştığı kabul edilir. Ayrıca, bina masrafları içine, ailenin oturduğu konut masrafları dahil edilirken, işletme dışında kullanılan sermayenin de tüm masrafları, masraf hesabında dikkate alınır9.

Toplam işletme gelirinin belirlemesinden sonra konu, arazinin payına düşen gelirin bulunması olacaktır10. Konuyla ilgili literatürde gösterilen yöntemler veya kıymet takdiri uygulamalarında, tarımsal arazilerin üzerinde veya altında bulunan arazilere bağlı değerler (toprak ıslahı sermayesi vb.) ve binaları ile birlikte kıymetinin takdir edileceği esasından hareket edilmektedir. Ancak, bazı özel kamulaştırmalar dışında, arazilerin işletme binalarının dışında ele alınması gereği ortaya çıkmaktadır. Ayrıca teorik olarak da, örneğin vergi amacıyla, kıymet belirlemelerinde arazi ve binaları ayrı düşünmek gerekmektedir. Bu durum yapılacak kıymet takdirlerinde mutlaka dikkate alınmalıdır. Uygulamada, amortisman, tamir-bakım masrafları yanında, bina sermayesi için fırsat maliyeti olarak bir faiz uygulanarak hesaplanacak değerin masraflara katılması yoluyla sorun çözülebilir. Burada binalar için, alınacak faiz oranının cari faiz oranından farklı düşünülmesi gereği gözden uzak tutulmamalıdır.

İşletmeci, işletmesinde arazi, bina, alet-makine, hayvan varlığı ve döner sermaye gibi ürerim kaynaklarına sahiptir. Bunlara sahip olma veya kiralama konuyu karmaşık hale getirmemelidir. İşletmeci bu kaynaklarla birlikte, döner sermayesinin izin verdiği ölçüde, üretim girdisi ve işgücü kullanarak bir üretim değeri elde edecektir. Kıymet takdiri açısından sorun bu üretim değerinden arazinin payına düşen miktarın ne olacağıdır. Toplam gelirden arazinin payına düşen miktarın ifadesinde de değişik kavramlar kullanılmaktadır. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ve bu kanunu yürürlükten kaldıran 4650 Sayılı Yasada, arazi geliri karşılığı olarak net gelir kavramı kullanılmaktadır11. Bazı araştırıcılar, saf hasıladan arazinin payına düşen miktarı esas alırken12, bazıları arazinin geliri karşılığı olarak getiri ifadesini kullanmaktadır13. Yabancı literatürde de, izlenen yönteme göre, arazinin payına düşen net gelir, artık gelir, marjinal gelir, kira geliri gibi ifadeler kullanılmaktadır.

Arazinin payına düşen net gelirin bulunmasında ise değişik yöntem ve yaklaşımlar kullanılmaktadır. Bunlar kira geliri, artık gelir, marjinal gelir, gölge fiyatı veya fırsat maliyeti yaklaşımlarıdır14.

Osman İnan

osmaninan1985@gmail.com

14.03.2019

 

1 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

2 Özerol H (2002). Finansçı olmayanlar için finans. Elma Yayınları. İş ve Yönetim Serisi 13. Yenigün Matbaacılık. 1. Baskı.

3 Wiegmann F R (1957). Farm İncome. A Confused Picture. Journal of Farm Economics. May 1957. Vol. 39. No:2. S:490.

4 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

5 Aras A. (1959). Ziraatte Envanter, Kıymet Takdiri Ve Amortisman Metodları, Ayyıldız Matbaası, Ankara, 68 S.

6 Murray W G And J Ackerman (1958). Appraisal Of Farm Real Estate, Land, Yearbook Of Agriculture. The U.S. Dept. Of Agriculture Washington D.C. S.190-198.

7 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

8 Erkuş A (1976). Tavşanlı İlçesi, Şeker Pancarı Yetiştiren Tarım İşletmelerinin Doğrusal Programlama Metodu İle Planlanması, TZYMB Yay.No:3, Latif Matbaası. Ankara. 120 S.

9 Rehber E (2012). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. S. 178 Gözden Geçirilmiş 3. Baskı.

10 Halburt V L (1958). Distribution Of İncome From Farmland, Land, The Yearbook Of Agriculture. The U.S. Dept. Of Agriculture Washington D.C., S 176-183.

11 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Değişiklik Yapan 5460 Sayılı Yasa. 5 Mayıs 2001 Tarih Ve 2942 Sayılı Resmi Gazete.

12 Aras A. (1959). Ziraatte Envanter, Kıymet Takdiri Ve Amortisman Metodları, Ayyıldız Matbaası, Ankara, 68 S.

13 Mülayim Z G (1959). Zirai Kıymet Takdiri, Birinci Kitap, Işık Matbaacılık Limited Şrk. Ankara 121 S.

14 Rehber E (1999). Tarımsal Değerleme Ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ekin Basım Yayın. 1. Baskı.

 

Bir Cevap Yazın

%d blogcu bunu beğendi: